【簡易宿泊所】個人の宿泊施設が失敗する6つの理由

こんにちは。民間リゾート請負人の田口です。
どんなモノにも常に失敗のリスクが存在します。私たちが専門に扱う「民間リゾート」についても同様です。今回は多くの新規参入オーナー様が一度は聞きたい「リスクへの備えと考え方」をお話します。大切なお話です。ぜひ、目を通してください。

個人の宿泊施設はなぜ失敗するのか?

流行りの民泊(Airbnbなど)も含めて、上手くいっている施設もあれば、失敗を抱え脱落していった施設も多くあります。わたしたちスターリゾートは日本のリゾート地として名高い「沖縄、京都、石川」で宿泊施設の運営に関わっていますが、もちろんそこにはライバル社(競合=リスク)も多いわけです。

流行りの民泊(Airbnbなど)も含めて、上手くいっている施設もあれば、失敗を抱え脱落していった施設も多くあります。わたしたちスターリゾートは日本のリゾート地として名高い「沖縄、京都、石川」で宿泊施設の運営に関わっていますが、もちろんそこにはライバル社(競合=リスク)も多いわけです。

それでもなぜ複数ある施設の集客が出来ているのか?と質問されます。
理由は多々ありますが、一番の理由は「無差別・無責任」な運営ではないからです。宿泊施設の運営・集客の方法はたくさんありますが、星の数ほどある宿泊施設のなかで生き残る術を考えなくてはいけません。運営上のリスクを認識することで、「個人の宿泊施設=民間リゾート」として最低限押さえるべきポイントをわたしたちは理解しているからです。

「個人の宿泊施設=民間リゾート」が失敗する6つの理由

ではなぜ失敗するのか?その理由を6つのポイントにわけて紹介します。

失敗の理由その1.あこがれを優先しすぎてしまう

これを読むあなたは自ら「宿泊施設」を所有、運営をする(している)勇気と志ある経営者の方々です。わたしも宿泊施設が大好きで、過去はホテル、旅館、クルーズ客船での勤務経験がありますが、多くのお客様が宿泊するホテル・旅館に魅了されているひとりです。

この経験を踏まえて、申し上げますが多くの個人リゾート運営者のみなさんには(私も含め)個人所有の施設に「憧れ、夢、理想」を押し付けてしまいがちです。つまり、理想の施設を掲げる為に「過剰投資」に走ってしまうのです。

立地、社会的評価、物件(中古、新築)の活かし方として正しい方向を見定めることができず、施設運営の道から離脱していく方を多く目の当たりにしましたた。

失敗の理由その2.安易な稼働率を夢みてしまう

「客室稼働率=OCC」は宿泊施設の運営で非常に重要な数字です。(宿泊施設運営者には大切な言葉です。この機会に覚えちゃいましょう。)

▼引用:JTB総合研究所
・OCC(おーしーしー)/ Occupancy Ratio
・分類:運輸・宿泊(宿泊)
OCC(Occupancy Ratio)とは、ホテルや旅館などの宿泊施設における客室や宴会場の稼働率のこと。宿泊部門は、販売できた客室数を総客室数で割った割合。宴会部門は販売できた宴会場の平米数×回転数を全宴会場の平成数×3回転で割った割合。宿泊業界の販売管理に使用される。

多くの家主(オーナー)が事業計画の段階で頭を悩ましますが、それほど難しいことでありません。稼働率を考えるときに重要なことは「夢を見過ぎない」ことです。言い換えれば「こうだったら良いな・・・」という過剰な期待にすがり、無理な(物件・設備)投資をしてしまいがち。

これは事業の基本ですが、必ず安全と現実を考慮してなければいけません。参考までにこれまで見てきた家主(オーナー)自作の事業計画の話しすると、7~9割の人が年間の平均客室稼働率を70~80%で計算しています。正直に申し上げて「夢を見過ぎ」。

大手の一流ホテル(ブランド)ならいざ知れず、誰も知らない「あなた」のホテルに泊まりたい人を呼ぶことは簡単ではありません。スタートの段階から予想の客室稼働を大きく下回り、戦意喪失しているオーナー様にも多く出会っています。

失敗の理由その3.適切な価格設定ができていない

宿泊施設を運営すれば「価格設定」が重要です。ですが、ここも上手くできないと悩む家主(オーナー)が多い部分です。価格設定で悩み、わたしたち集客サポートの依頼が舞い込んでくることも多いです。

わたしもよく「うちはいくらで販売すれば良いのか?」と聞かれます。だれもが非常に重要な問題だと理解していますが、適切な一手を把握できないでいるのです。とは言え、ここにも適切な価格設定と最低限「これ以上、値下げしてはいけないポイント」があるのです。詳細はお問い合わせいただければ具体的にお話しますが、無謀な値下げ&価格設定で、自らの首を絞めていく様をみるほど辛いものはありません。
施設運営で重要な価格設定を判断するのはあなたです。値下げが有効なのか?適切な価格設定が出来ているのか?に常に気を配ることです。

失敗の理由その4.ゲスト目線ができていない

前述しましたが、これを読んでいるあなたは「自ら、宿泊施設を所有・運営をする(している)勇気と志ある経営者の方々」です。そんなあなたに言うのも気が引けますが「本当にゲスト目線に立てていますか?」ということです。

宿泊業に取り組む属性の人は、少なからずサービス業の経験がある事が多いので細かな部分は問題ないのですが、宿泊施設としてあまりにもひどい現状を多く目の当たりにしてきました。必要な設備、不要な設備の取捨選択ができていないのです。笑い話かもしれませんが、沖縄では「仏壇」をそのままにしている施設もあれば、施設が広すぎて2名利用では怖い(不安な)施設もありました。

失敗の理由その5.施設(あなた)の立ち位置が理解できていない

わたしはよく質問するのですが「あなたならこの部屋(自分の施設)に、いくらで泊まりたいと思いますか?」と聞いています。たいてい言葉に詰まることが多いのが残念ですが、さらに追いつめます。

「本当に〇〇〇〇円で泊まりますか?親戚、ご家族、知人にも同額で取れますか?」と聞きます。苦笑いする家主(オーナー)も多いですが、まじめな話です。あなたは、ここできっぱりと「取れます。理由はxxxだから。」と言えなくてはダメなのです。施設運営はボランティアではありません。

何故その額を徴収しなくてはいけないのか?稼働率(OCC)をどこまで確保する必要があるのか?を「明確」に把握することが、健全な施設運営の大きな一歩です。

失敗の理由その6.物件(施設)の出口戦略が出来ていない

「個人の宿泊施設=民間リゾート」で気を付けるべき点は多々ありますが、最後に重要なポイントが「物件(施設)の出口戦略」です。民間リゾートは大企業・大資本のホテルと違い、今後も数十年に渡って同じ場所で施設運営することは考えにくいです。

想像したくないと思いますが、一個人(小規模)のあなたの施設が数年~数十年先、事情がどのように変化するかわからないのです。もちろん継続することもありますが、様々な要因で「売却、事業転換、オーナー変更」など可能性を挙げればキリがありません。

そのため、どんな事態にも備えられる「物件(施設)」であることがなにより重要です。よく言われますが、安易にプール・ジャグジーなどの特殊設備を整えてしまえば、物件(施設)の次の展開(売却、事業転換、オーナー変更)が困難になってしまうのです。

民間リゾートは新しい物件活用のカタチです。失敗を恐れてのリスク回避だけでなく、柔軟な物件活用(出口)を備えておくことが失敗しない手段のひとつなのです。

まとめ

今回はリスク回避の観点から、初期段階で失敗しない基本的な民間リゾート(個人の宿泊施設)運営の秘訣をお伝えしました。これから宿泊施設を運営する方はもちろんのこと、既に宿泊施設を運営して悩んでいる「志」あるオーナーの方々も、その運営の改善にお役に立てば嬉しいです。

いつかお会いしましょう!